2026년 5월 12일부터 토지거래허가구역 내 실거주 유예 대상이 세입자가 있는 주택 전체로 확대됩니다. 무주택 실수요자를 위한 신청 조건, 2028년까지의 입주 기한, 대출 시 전입신고 의무 면제 등 핵심 변경 사항을 확인하고 안전하게 내 집 마련 기회를 잡으세요.

국토교통부가 2026년 5월 12일, 토지거래허가구역 내 실거주 유예 대상을 '세입자가 있는 주택 전체'로 전격 확대한다고 발표했습니다. 그동안 일부 다주택자 매도 물량에만 한정되었던 유예 혜택이 비거주 1주택자 소유 주택까지 넓어지면서, 매수자와 매도자 간의 형평성 문제가 크게 해소될 전망입니다.

이번 조치는 갭투자를 허용하는 것이 아니라, 임대차 계약이 남아 있어 즉시 입주가 어려운 무주택 실수요자의 매수 편의를 돕기 위한 한시적 조치입니다. 2026년 말까지 한시적으로 운영되는 이번 제도의 핵심 내용을 정리해 드립니다.

실거주 유예 확대 핵심 내용 및 자격 조건


1. 유예 대상 및 신청 기한

기존에는 특정 조건의 다주택자 매도 물량에만 적용되었으나, 이제는 발표일(2026. 5. 12.) 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 모든 주택으로 확대됩니다.

  • 신청 기한: 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가 신청 완료 필수

  • 취득 기한: 허가 후 4개월 이내에 등기(소유권 이전) 완료

2. 매수자 자격: '계속 무주택자' 기준 강화

이번 유예 혜택을 받기 위해서는 매수자의 조건이 매우 까다롭습니다.

  • 자격 요건: 2026년 5월 12일 발표일부터 허가 신청 시까지 계속해서 무주택 상태를 유지한 자여야 합니다.

  • 주의 사항: 발표일 이후 기존 주택을 처분하여 무주택자가 된 경우는 유예 대상에서 제외됩니다.

3. 입주 기한 및 실거주 의무

실거주 유예는 무한정 제공되는 것이 아닙니다.

  • 입주 시점: 해당 주택의 최초 임대차 계약 종료일까지 입주해야 하며, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 반드시 실거주를 시작해야 합니다.

  • 의무 기간: 입주 후에는 기존 법령에 따라 2년간 반드시 실거주해야 하며, 이를 위반할 경우 이행강제금이 부과됩니다.

대출 규제 완화 및 매수 혜택 요약

이번 조치와 함께 실수요자의 자금 조달 편의를 위한 보완책도 함께 마련되었습니다.

항목상세 내용
주택담보대출실거주 유예 주택 매입 시, 대출 실행에 따른 즉시 전입신고 의무 미적용
양도세 관계5월 10일 이후 신청분부터는 양도세 중과 적용 (유예 종료)
적용 시기2026년 5월 말 시행령 개정 직후부터 즉시 적용


토지거래허가구역 실거주 유예 FAQ

Q1. 지금 집이 있는 1주택자인데, 이 집을 팔고 토지거래허가구역 내 세입자 있는 집을 사면 유예받을 수 있나요?

아니요, 불가능합니다. 이번 유예 조치는 발표일인 2026년 5월 12일 기준으로 이미 무주택자였던 사람에게만 해당됩니다. 발표일 이후에 집을 팔아 무주택자가 된 경우에도 혜택을 받을 수 없으므로 주의가 필요합니다.

Q2. 세입자가 계약 갱신권을 청구해서 임대 기간이 늘어나면 어떻게 되나요?

최종 마지노선은 2028년 5월 11일입니다. 실거주 유예는 원칙적으로 매입 당시 체결되어 있던 임대차 계약 종료일까지입니다. 어떤 사유로든 2028년 5월 11일 안에는 실제 입주하여 거주를 시작해야 법적 불이익을 피할 수 있습니다.

Q3. 실거주 유예를 받으면 2년 거주 의무 자체가 사라지는 것인가요?

아니요, 거주 시점만 미뤄지는 것입니다. 임대차 계약이 끝난 후 입주한 시점부터 계산하여 총 2년 동안 실거주 의무를 이행해야 합니다. 이를 어기고 다시 임대를 놓거나 매도할 경우 토지거래허가 위반으로 처벌받을 수 있습니다.

2026년 토지거래허가구역 실거주 유예 확대 핵심 요약

  • 대상 확대: 2026년 5월 12일 기준 임차인이 있는 모든 주택 (비거주 1주택자 물량 포함)

  • 매수 조건: 발표일(5/12)부터 계속 무주택을 유지한 실수요자

  • 신청 기간: 2026년 12월 31일까지 신청분 한시 적용

  • 최종 입주: 2028년 5월 11일 이내 반드시 입주 및 이후 2년 실거주 의무

  • 금융 혜택: 주담대 실행 시 즉시 전입신고 의무 면제 (실거주 유예 기간 고려)